Ukončení nájemní smlouvy

Doporučení: Vždy se snažte dohodnout. Nájemní smlouvu je nejsnazší ukončit dohodou nebo pokud vyprší doba, na kterou byla uzavřena. Výpověď z nájmu, ať už ze strany nájemce, nebo pronajímatele, by měla proběhnout až ve chvíli, kdy se obě strany nedokáží dohodnout. Pokud je situace mezi nájemcem a pronajímatelem zvláště vyhrocená, doporučujeme jednotlivé kroky výpovědi smlouvy a dalšího postupu probrat s právníkem.

Vypršení doby nájmu

Pokud máte nájemní smlouvu na dobu určitou, nájem skončí k datu, které je uvedené ve smlouvě nebo dodatcích (např. pokud jste nájemní smlouvu prodlužovali pomocí dodatků, což je běžné).

Odevzdání bytu nebo domu pronajímateli má proběhnout ke dni, kdy končí nájemní smlouva.

Dohoda o ukončení nájmu

Pokud se pronajímatel a nájemce dohodnou, což je optimální řešení, mohou ukončit nájemní smlouvu na dobu určitou i neurčitou pomocí dohody o ukončení nájmu. Taková dohoda musí být písemná a obsahovat všechny náležitosti, jako např. identifikaci obou stran, identifikaci nájemní smlouvy, která se vypovídá, datum, ke kterému se vypovídá, apod. Vzor dohody o ukončení nájmu např. zde.

Doporučení: Dohodu o ukončení nájmu si nechte před podpisem překontrolovat právníkem, protože je možné, že vám unikne nějaký významný detail.

Výpověď smlouvy

Pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou na ukončení smlouvy, může jedna nebo druhá strana podat výpověď. Výpověď má tato pravidla:

• Musí být písemná (§ 2286), což zahrnuje i zprávy přes datovou schránku.
• Lhůta se počítá od doručení. To je důležité, protože v případě velmi špatných vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem, by se mohlo stát, že výpověď poslaná e-mailem nebo obyčejným psaním nebude u soudu považována za doručenou. V takových případech se výpověď pro jistotu posílá přes datovou schránku nebo jako doporučené psaní s dodejkou.
• Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce po datu, kdy byla výpověď doručena (resp. od kdy je považována za doručenou). Tzn. pokud je výpovědní lhůta 3 měsíce a výpověď je doručena 15. 4., pak výpovědní lhůta běží od 1. 5. a nájem končí 31. 7.
• Pokud jde o výpověď z konkrétního důvodu (např. byt je neobyvatelný nebo nájemce hrubě porušuje povinnosti), musí být ve výpovědi tento důvod uveden.
• Ve výpovědi ze strany pronajímatele navíc musí být uvedeno poučení o jeho právech vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (§ 2286).
• Při výpovědi ze strany pronajímatele také vždy běží dvouměsíční lhůta, kdy pronajímatel může podat k soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi (viz níže).

Výpověď ze strany nájemce

Pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou na ukončení smlouvy, může nájemce podat výpověď. Má to však svá pravidla, která se liší podle důvodu a typu smlouvy.

Bez udání důvodu

• Platí jen v případě nájemní smlouvy na dobu neurčitou.
• Výpovědní lhůta jsou 3 měsíce.

Pokud se nájemníkovi závažně změní okolnosti tak, že nemůže v nájmu pokračovat

• Zákon (§ 2287) přesně nespecifikuje, co je “změna okolností,” ale obvykle se uvádí např. úmrtí partnera, který se podílel na placení nájmu, ztráta práce apod.
• Platí jen v případě nájemní smlouvy na dobu určitou.
• Výpovědní lhůta jsou 3 měsíce.

Porušení povinností pronajímatele

• Sem spadají např. situace, kdy pronajímatel včas neodstraní významné závady nebo poškození, za které nájemce nemůže (§ 2266). Může jít také o situace, kdy by se např. někdo další domáhal práva bydlet v bytě nebo domě a pronajímatel by nájemci neposkytl ochranu (§ 2212).
• Výpověď platí okamžitě po doručení, ale pronajímatel má podle zákona “přiměřenou dobu” na odstranění závady (§ 2265).

Byt je neobyvatelný

• Pokud je byt nebo jeho části neobyvatelný (např. je porušena statika, do bytu zatéká děravé střechy, byt vyhořel apod.) a nájemce za to nemůže, může podat výpověď (§ 2227). To platí i v případě, že by pronajímatel zařídil opravy, ale opravy by trvaly déle, než je doba platnosti nájemní smlouvy.
• Výpověď platí okamžitě po doručení.

Výpověď ze strany pronajímatele

Pronajímatel nemá právo vypovědět smlouvu bez udání důvodu. Možné důvody jsou stanovené zákonem. Pronajímatel má samozřejmě právo ukončit nájem po (písemné) dohodě s nájemníkem nebo nájem skončí vypršením doby nájmu.

Pronajímatel nebo jeho příbuzní se do bytu chtějí nastěhovat

• Pokud sám pronajímatel, někdo z jeho blízkých příbuzných nebo i manžel nebo manželka po rozvodu potřebují byt nebo dům k bydlení, má pronajímatel právo dát nájemníkovi výpověď (§ 2288).
• Platí jen v případě nájemní smlouvy na dobu neurčitou.
• Výpovědní lhůta jsou 3 měsíce.
• Kdyby ovšem šlo jen o účelovou výpověď a do jednoho měsíce od ukončení předchozí nájemní smlouvy by pronajímatel byt nebo dům nevyužil tak, jak tvrdil, musí ho pronajmout zpátky nebo nahradit škodu (§ 2289).

Zvlášť závažné porušení povinností nájemce

• Pronajímatel může vypovědět nájem, pokud nájemce porušuje své povinnosti “zvlášť závažným způsobem” (vedle toho existuje také “hrubé porušení”, kde jsou zahrnuté méně závažné situace, viz níže). Sem spadá např. když zásadně poškozuje byt nebo dům, neplatí nájem 3 měsíce nebo déle nebo používá byt jinak, než je ve smlouvě (např. by si v něm zřídil provozovnu obchodu).
• Pronajímatel ale v takovém případě musí nájemce vyzvat, aby svého jednání nechal, a přesně popsat, o jaké jednání jde. Pokud to předem neudělá a nedá tak možnost nájemci na nápravu, výpověď nebude platit.
• Výpověď pak platí okamžitě. Nájemník musí byt nebo dům vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce.

Hrubé porušení povinností nájemce

• Situace, kdy nájemník hrubě porušuje své povinnosti, může patřit např. neoznámení zvýšení počtu obyvatel bytu nebo domu, nenahlášení zásadních vad, které je potřeba opravit, větší stavební úpravy v bytě nebo domě, které nebyly domluvené s pronajímatelem, nebo když nájemník vezme do bytu podnájemníka bez souhlasu pronajímatele. Zda konkrétní situace splňuje nebo nesplňuje tyto podmínky doporučujeme řešit s právníkem.
• Výpovědní lhůta jsou 3 měsíce (tím se mimo jiné liší od výpovědi na základě “zvlášť závažné porušení”).
• Jako v ostatních případech výpovědi, pronajímatel musí v písemné výpovědi uvést konkrétní důvody a situace, kdy došlo k hrubému porušení povinností nájemníka.

Trestný čin nájemce

• V případě, že je nájemce odsouzený za trestný čin spáchaný na pronajímateli, členech jeho domácnosti, sousedech z domu, kde nájemce bydlí, nebo za poškození cizího majetku v domě, může to pronajímatel použít jako důvod k vypovězení nájemní smlouvy.
• Výpovědní lhůta jsou 3 měsíce.

Veřejný zájem

• Pokud by bylo potřeba byt nebo dům použít ve veřejném zájmu a byl by kvůli tomu neobyvatelný, může to být důvod k výpovědi. Veřejný zájem ale nestanovuje sám pronajímatel.
• Výpovědní lhůta jsou 3 měsíce.

Námitky a právo na přezkoumání soudem

Když nájemníkovi pronajímatel doručí výpověď, musí ho mimo jiné upozornit na to, že má právo podat námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem.

Námitky

Námitky k výpovědi sice můžete pronajímateli odeslat, ale nemají právní dopad. Jinými slovy, pronajímatel se jimi nemusí řídit a u soudu nehrají roli.

Přezkoumání oprávněnosti soudem

Pokud máte pocit, že výpověď z nájmu byla podána neoprávněně, pak máte ode dne doručení výpovědi 2 měsíce na to, abyste se obrátili na soud o přezkoumání. Žaloba se podává u okresního soudu, ke kterému spadá adresa bytu nebo domu, o který se jedná. K žalobě je potřeba připojit všechny relevantní dokumenty, jako je nájemní smlouva, výpověď nebo např. výpis z účtu, pokud se jedná o výpověď pro neplacení nájemného.

V každém případě ale doporučujeme podání žaloby a její znění konzultovat s právníkem, i kdyby šlo o jednoznačnou záležitost. Mohlo by se totiž stát, že sice jste v právu, ale vaše žaloba bude mít formální nedostatky.

Zdroje: kotula.cz, dtest.cz