Na vašem soukromí nám záleží
K zajištění funkčnosti webového Poreseno.cz používáme soubory cookies. cookies a dále k analýze Vaší návštěvnosti. Sbíráme anonymní data, která poté vyhodnocujeme za účelem optimalizace webového portálu. Více se dozvíte v podmínkách užívání.
Společenství vlastníků jednotek si lze jednoduše představit jako ogranizaci, kde vlastníci bytů v bytovém domě společně rozhodují o správě domu a společných prostor. Ve většině případů se koupí bytu v bytovém domě automaticky stáváte členy společenství vlastníků jednotek. Správa domu je zajištěna vybraným správcem. Vlastníci jednotek mají svá práva i povinnosti spojené s užíváním společných prostor. Alespoň 1x do roka je svolané tzv. shromáždění, kde se jedná o zásadních věcech souvisejících zejména se správou domu, financováním a údržbou společných prostor.
Jedná se o označení právnické osoby, jejíž hlavní činností je zajišťování správy cizího majetku, v tomto případě domu s jednotkami, nebo pozemku. Zakládá se pouze a výhradně pro správu domu nebo objektu a přilehlého pozemku. Okruh činností, které může společenství vlastníků jednotek vykonávat, je vymezené pouze správou nemovitosti. Od družstva se odlišuje tím, že dle občanského zákoníku nesmí podnikat, ani se na podnikatelské činnosti podílet.
Musí být vždy určen statutární orgán společenství vlastníků, kterým je předseda nebo výbor. Společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) má na starosti zejména správu budovy, provoz a opravy společných prostor. Dále je jejím úkolem také zajištění dodávek služeb a jejich rozúčtování mezi jednotlivé vlastníky a vedení účetnictví. Zajišťují také pojištění celého domu nebo objektu.
Pro samotné rozdělení budovy je nutný souhlas jejího vlastníka (původního, nejčastěji tedy developera). Dokument o rozdělení musí být vždy vložen do sbírky listin katastru nemovitostí. Po rozdělení budovy je každá jednotka samostatný objekt se všemi právy i povinnostmi. Je tedy možné s nimi nakládat dle libovůle - samozřejmě v souladu s právními předpisy. Jednotky lze také převádět na jiné osoby či je pronajímat.
Správa domu je zajištěna buď vybraným správcem nebo pověřenou externí firmou.
Základním prvkem v SVJ jsou vždy vlastníci jednotek (majitelé bytů). Podle občanského zákoníku musí SVJ vzniknout vždy, pokud je v daném objektu více než 5 jednotek, které vlastní 3 a více různých vlastníků. Maximální počet jednotek není žádným způsobem omezen. SVJ lze založit i v domě, kde se nachází méně jednotek, avšak s takovým založením musí všichni vlastníci souhlasit.
V praxi si situaci lze představit tak, že původním vlastníkem jednotek je obvykle developer nebo jeho zastupující osoba, která celou budovu rozprodá na jednotlivé části - jednotky. Každý vlastník jednotky, která se nachází v přímé návaznosti na jednotky další, které vlastní jiná osoba, se po zápisu do katastru nemovitostí stává členem společenství vlastníků jednotek. Hovoříme o koupi jednotky do osobního vlastnictví. Každému vlastníkovi také náleží poměrná část společných prostor domu nebo objektu a má tedy právo účastnit se rozhodování o nakládání s těmito prostory a objekty. Zároveň se také zavazuje na podílení se ve smyslu financování těchto prostor a objektů. Jako příklad lze uvést výtah, fasádu, chodby, střechu a podobně.
Jsou zde dvě možné varianty. První možností je rozdělení přímo úměrné podlahové ploše jednotlivých jednotek/bytů. Tento model je využíván nejčastěji. Druhou, méně častou možností, od které se v současné době upouští, je pak rozdělení společných prostor rovným dílem mezi všechny vlastníky. Aby mohlo dojít k použití tohoto druhého modelu, je třeba, aby souhlasili všichni vlastníci bez výjimky.
Rozhodující orgán společenství vlastníků jednotek je shromáždění. Shromáždění se musí konat minimálně 1x do roka, obvykle se ale koná častěji. Každý z vlastníků má poměrný počet hlasů, který odpovídá jeho podílu ve společných částech domu. K usnesení v důležitých záležitostech je třeba, aby byla přítomná nadpoloviční většina všech vlastníků, nebo vlastníci vlastnící nadpoloviční většinu objektu. Jiný počet hlasů má vlastník, kterému náleží malý byt a vlastník, jehož majetkem je celé patro bytového domu. V případě, že se na shromáždění nesejde dostatečný počet vlastníků jednotek, je svoláno náhradní shromáždění.
Pokud by se ani na náhradním shromáždění nesešlo dostatečné množství vlastníků a nebylo by tedy možné rozhodnout, lze přistoupit k rozhodování mimo zasedání (písemně). I tehdy je zapotřebí nadpoloviční většina všech vlastníků jednotek.
Vzhledem k faktu, že se jednotlivec stal koupí jednotky součástí SVJ, ručí do výše vlastního podílu na společných částech domu za jeho závazky. Před samotnou koupí se doporučuje seznámit se se stavem dluhů všech vlastníků v domě či objektu i se stavem dluhů prodávajícího samotné bytové jednotky (toho, od koho vlastní jednotku kupuje).
Pokud se jedná o právo stavby či rekonstrukce ve své vlastní jednotce a neomezuje se tím právo jiného vlastníka, žádný souhlas není potřeba. Pokud by se jednalo o zástavbu ve společně užívaném prostoru (například dětské hřiště na společné zahradě), rozhoduje se v rámci shromáždění, kde musí souhlasit nadpoloviční většina všech vlastníků. V případě, že nadpoloviční většina nesouhlasí a nehodlá se podílet na financování daného projektu, je návrh zamítnut.
SVJ se zakládá schválením stanov, které jsou ze zákona vyžadované a odsouhlasené všemi vlastníky jednotek. Stanovy jsou taktéž základním dokumentem SVJ, ke kterému má každý jeden majitel jednotky nebo jednotek přístup. Stanovy musí být schválené všemi vlastníky jednotek bez výjimek, jinak SVJ nelze založit. Díky novele č. 163/2020 Sb. platné od 1. 7. 2020 je založení SVJ mnohem jednodušší, rychlejší a přehlednější proces. SVJ může být založeno na ustavující schůzi, nebo i mimo ni. Zásady jsou v obou případech stejné a musí mít formu notářského zápisu. Vlastníci jednotek vyjadřují svůj souhlas podpisem v listině, která je součástí notářského zápisu a souhlas je tedy závazný.
Stanovy řeší základní fungování domu a jsou zveřejněné ve sbírce listin na stránkách www.justice.cz. Zákon pro založení vyžaduje formu veřejné listiny. Členem SVJ může být pouze osoba plně svéprávná a bezúhonná ve smyslu živnostenského zákona. Členem může být také jiná osoba, než-li vlastník jednotky/jednotek, obvykle se jedná o osobu, která si jednotku od vlastníka pronajímá.
Dalším pravidlem pro byty v SVJ je také fungující domovní řád, který řeší spíše praktické každodenní záležitosti jako například klid v domě, noční klid, zamykání, parkování v přilehlých prostorách nebo daná pravidla chování v objektu. Na rozdíl od stanov není domovní řád žádným zákonem nařízený, jeho obsah je tedy zcela dobrovolný a záleží na domluvě spoluvlastníků.
Vlastníci jednotek přispívají na chod SVJ pravidelnými poplatky. Výše poplatků by měla být ve stanovách a obvykle se odvíjí od poměru plochy bytu. Největší část poplatků jde zpravidla do fondu oprav, o jehož využití opět rozhoduje shromáždění vlastníků. Výběr a použití poplatků musí být podrobně popsáno v účetnictví SVJ.
Podrobněji o poplatcích SVJ.
Zdroje: ochrance.cz, nkcr.cz, spoluvlastnictvi.cz, koupimprvnibyt.cz