Hypotéka

Jak funguje hypotéka?

Hypotéka je typ úvěru zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Jinými slovy, v případě problémů se splácením ručíte nemovitostí, obvykle tou, kterou s využitím hypotéky kupujete nebo postavíte, ale teoreticky můžete ručit i jinou svou nemovitostí. Ve většině případů poskytují hypotéky banky.

Výhodou hypotéky oproti jiným typům úvěrů jsou obvykle nižší sazby a delší doba splácení. Doba splácení může být až 40 let, obvykle je to ale 30 let a méně.

Na co lze použít hypotéku?

• koupi nemovitosti - domu, bytu, stavební parcely
• stavbu nebo přestavbu domu nebo bytu
• rekonstrukci nemovitosti
• vybavení nemovitosti
• vypořádání majetkových vztahů, např. vyplacení dalších dědiců z podílu na zděděné nemovitosti

Hypotéku také můžete použít ke splacení jiné hypotéky, pak jde o tzv. refinancování hypotéky. Pokud byste chtěli použít peníze z hypotéky na něco jiného (např. na podnikání), museli byste využít tzv. americkou hypotéku.

Naopak hypotéku ve většině případů nedostanete na nákup bytu do družstevního vlastnictví, protože v tomto typu vlastnictví ve skutečnosti nejste majiteli bytu přímo vy, ale kupujete si družstevní podíl a vlastníkem bytu je družstvo. Více o bytových družstvech.

Kde žádat o hypotéku?

Hypotéky nejčastěji poskytují banky nebo další finanční instituce, např. stavební spořitelny. Žádost o hypotéku lze podat přes online formulář, na pobočce nebo přes telefon. Jde ale pouze o žádost, která se teprve bude schvalovat.

Pro základní orientaci v nabídkách bank můžete využít srovnávače hypoték.

Fungují také služby tzv. hypotečních poradců, kteří vám za poplatek vyberou vhodnou nabídku hypotéky a zprostředkují její vyřízení.

Srovnávače hypoték

K získání základních parametrů hypoték od různých bank můžete využít online srovnávače. Do formuláře nebo hypoteční kalkulačky zadáte základní údaje o výši úvěru, hodnotě nemovitosti nebo délce splatnosti a získáte nabídky různých bank.

Dejte si ale pozor, abyste se neorientovali jen podle úrokových sazeb nebo měsíčních splátek! Velmi důležitá je také doba fixace a další podmínky. Výsledky ze srovnávačů nejsou pro banky závazné, takže při žádosti u dané banky můžete dostat jiné podmínky, případně vám nemusí hypotéku schválit vůbec. Banky si navíc mohou účtovat další poplatky, např. za sjednání nebo za vedení úvěru, nebo mít další podmínky, např. běžný účet u dané banky, které ve výsledcích ze srovnávače nejsou uvedeny.

Některé srovnávače vám navíc nezobrazí výsledky, pokud nezadáte svůj e-mail nebo telefonní číslo.

Srovnávače bez nutnosti zadávat e-mail nebo telefon:

• Měšec.cz
• HypotékaSrovnávač.cz
• Hypoasistent.cz

Srovnávače s nutností zadat e-mail nebo telefon:

• Hyponamíru.cz
• Fingo.cz
• Ušetřeno.cz
• Kurzy.cz
• Hypoteční kalkulačka
• Hypoklik
• Banky.cz

Jak probíhá vyřízení hypotéky?

O hypotéku žádáte ve chvíli, kdy už máte vybranou nemovitost ke koupi nebo např. stavební plán v případě, že si dům necháte postavit. K žádosti obvykle musíte přiložit osobní doklady, potvrzení o příjmech (od zaměstnavatele, nebo daňová přiznání u OSVČ) a smlouvu (kupní smlouvu v případě koupě nemovitosti, smlouvu o rekonstrukci, nebo např. stavební projekt).

Obecně tedy platí, že vám banka hypotéku neschválí, pokud nemáte připravenou koupi, stavbu nebo rekonstrukci konkrétní nemovitosti. Výpočty v hypotečních kalkulačkách nebo “předschválení” od banky není závazné a nemusí nic znamenat.

Po dohodnutí přesných podmínek s bankou a podpisu smlouvy je potřeba dát vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Obvykle jde o zástavní právo k nemovitosti, kterou kupujete, ale teoreticky můžete ručit i jinou nemovitostí.

Kdy dostanu peníze z hypotéky?

Čerpání hypotéky je podmíněno podpisem smlouvy s bankou a vkladem zástavního práva, ale banky mohou podle typu hypotéky požadovat také doložení ověřené kupní smlouvy na nemovitost nebo stavebního povolení. Standardně je také požadováno zřízení pojištění nemovitosti a potvrzení o úhradě části kupní ceny z vlastních zdrojů (hypotéky se neposkytují na celou kupní cenu). Některé banky také vyžadují zřízení běžného účtu, na který peníze pošlou, případně posílají peníze rovnou na cílový účet, např. do notářské úschovy domluvené mezi kupujícím a prodávajícím.

V případě koupě nemovitosti posílají banky celou poskytnutou částku jednorázově. V případě stavby nebo rekonstrukce to může být postupně, např. v rámci domluvených stavebních etap.

Konkrétní podmínky by měly být součástí smlouvy o poskytnutí hypotéky.

Kritéria pro získání hypotéky

Každá banka může mít trochu jiná kritéria pro schvalování hypotečních úvěrů, ale zpravidla jde o:

• věk
  • Žadatel musí být plnoletý.
  • I když to banky nemusí mít nikde napsané jako podmínku, zpravidla neposkytnou hypotéku lidem starším 65 let, snad jen v případě menších půjček s krátkou splatností. Schválení hypotéky se splatností na 30 let může být problematické i pro žadatele nad 50 let věku, ale záleží na konkrétní situaci.
  • Žadatelé do 36 let věku navíc mohou získat hypotéku až do výše 90 % ceny nemovitosti, ale od 36 let věku jen 80 %. Např. na koupi bytu v hodnotě 5 milionů korun si můžete vzít hypotéku 4,5 milionu, pokud je vám do 36, ale pokud jste starší, tak dostanete maximálně 4 miliony korun. Podobně je to s dalšími indikátory, viz níže.
• výše příjmu
  • Nemusí jít jen o příjem ze zaměstnání, ale také z podnikání, z rodičovských příspěvků nebo z pronájmů. Příjmy také nemusí být pravidelné, třeba v případě podnikání se berou příjmy za celý rok, které se dokládají daňovým přiznáním.
  • Výše příjmu se následně porovnává s výší úvěru a předpokládanými měsíčnímu splátkami. Česká národní banka stanovuje pro poskytovatele hypoték několik závazných ukazatelů, které stanovují horní hranice. Jde o ukazatele LTV, DSTI a DTI.
• další dluhy žadatele
  • Posuzuje se tzv. bonita žadatele. Započítávají se sem všechny nesplacené dluhy včetně těch na kreditních kartách nebo kontokorentu.
  • Banky také zamítají ty žadatele, kteří mají negativní zápis v registru dlužníků, např. opoždění ve splátkovém kalendáři.
• trvalé bydliště na území ČR

Co je “americká hypotéka”?

Americká hypotéka je typ úvěru, kde ručíte nemovitostí, ale (oproti “klasické” hypotéce) můžete peníze použít na cokoliv, nejen např. na koupi nemovitosti. Jde tedy o tzv. neúčelový úvěr. Jinými slovy, můžete např. zastavit byt nebo dům, který máte v osobním vlastnictví, a zavážete se ke splátkám jako u hypotéky, ale peníze můžete použít na cokoliv jiného.

Oproti klasickým hypotékám má americká hypotéka obvykle o něco vyšší úrok, je ale také většinou výhodnější než spotřebitelské úvěry.

Zdroje: cnb.cz, fermakleri.cz, banky.cz, hyponamiru.cz